2026년 강남3구 아파트 공시가격이 24.7% 급등하면서 보유세 부담이 최대 57%까지 늘어날 전망입니다. 압구정 신현대 9차, 반포 래미안 원베일리 등 주요 단지의 세금 변화를 정리했습니다.
- 2026년 강남3구 공시가격 24.7% 상승, 서울 평균 18.67%보다 높아
- 고가 아파트 보유세 최대 57.1% 증가, 일부 단지 1000만원 이상 부담
- 한강벨트 지역 공시가 20%대 급등으로 매물 증가 가능성 제기
📑 목차
올해 보유세 부담, 얼마나 늘어날까요?
혹시 강남이나 한강변 아파트에 사시는 분들이라면 올해 보유세 고지서를 보고 깜짝 놀라실 수도 있을 것 같아요. 2026년 3월 17일 국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격에 따르면, 강남3구(강남·서초·송파)의 공시가격이 전년 대비 24.7% 급등했거든요.
전국 평균 상승률이 9.16%인 걸 감안하면 거의 3배 가까이 오른 셈인데요. 서울 전체로 봐도 18.67% 상승해서 5년 만에 최대 상승폭을 기록했다고 해요.
공시가격이 오르면 자연스럽게 재산세와 종합부동산세 같은 보유세 부담도 함께 커지게 되는데요. 실제로 강남권 주요 아파트들의 보유세는 최대 50~57%까지 늘어날 것으로 분석됐어요.
지역별 공시가격 상승률 비교
서울 내에서도 지역에 따라 공시가격 상승 폭이 크게 달랐는데요. 특히 한강벨트 지역의 상승세가 두드러졌어요.
| 지역 | 공시가격 상승률 | 특징 |
|---|---|---|
| 강남3구 | 24.7% | 전국 최고 상승률 |
| 성동구 | 29.04% | 서울 자치구 중 최대 상승 |
| 용산구 | 약 20%대 | 한강벨트 핵심 지역 |
| 마포구 | 약 20%대 | 한강변 인기 단지 집중 |
| 도봉구 | 2% | 서울 내 최저 상승률 |
강남3구가 유독 높은 이유
강남3구의 공시가격이 이렇게 큰 폭으로 오른 건 지난해 아파트 실거래가가 급등했기 때문이에요. 2025년 서울 아파트 가격이 8.98% 상승하면서 2013년 이후 최고 수준을 기록했는데, 그중에서도 강남 핵심 지역의 상승세가 가장 뚜렷했거든요.
공시가격은 실거래가를 반영해서 산정되기 때문에, 집값이 많이 오른 지역일수록 공시가도 덩달아 크게 오르게 돼요. 정부는 올해도 현실화율을 작년과 동일한 69%로 유지했는데요. 현실화율을 동결했는데도 집값 상승분이 고스란히 반영되면서 이런 결과가 나온 거예요.
성동구가 29%로 1위인 이유
재미있는 건 강남3구보다 성동구의 상승률이 더 높다는 점인데요. 성동구는 성수동, 옥수동 등 한강변 재개발 기대감과 함께 최근 몇 년간 집값이 급등한 지역이에요. 트렌디한 상권과 교통 호재가 맞물리면서 젊은 층의 수요가 크게 늘었거든요.
이슈 분석 및 배경: 왜 지금 보유세가 이렇게 오를까?
이번 공시가격 급등은 단순히 집값이 올랐다는 것 이상의 의미를 담고 있어요. 정부의 초고가 주택 보유세 강화 기조가 본격적으로 작동하기 시작했다는 신호거든요.
정부 정책 기조의 영향
정부는 그동안 되풀이해서 고가 주택에 대한 보유세 부담을 강화하겠다고 강조해왔어요. 실제로 종합부동산세는 누진세 구조로 되어 있어서, 공시가격이 오를수록 세율도 함께 높아지는 구조예요.
예를 들어 공시가격이 10% 오르면 보유세는 10%보다 훨씬 더 많이 오를 수 있다는 뜻이에요. 이번처럼 공시가가 20~30% 급등하면, 세금은 50% 이상 늘어나는 일이 충분히 가능하죠.
왜 이 시점에 발표됐을까?
공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 조사되어 3월에 발표돼요. 올해는 2026년 1월 1일 기준이니, 작년 한 해 동안의 집값 변동이 그대로 반영된 거예요.
특히 2025년 한 해 동안 강남권 아파트 가격이 역대급으로 상승했기 때문에, 이번 공시가격 상승은 어느 정도 예고된 수순이었다고 볼 수 있어요. 다만 상승 폭이 예상보다 컸던 게 문제죠.
주요 단지별 보유세 증가 현황
그럼 실제로 어떤 아파트들이 얼마나 세금이 오를까요? 국토부가 추정한 주요 단지의 보유세 변화를 정리해봤어요.
보유세 1000만원 이상 증가 예상 단지
반포 래미안 원베일리는 이번에 가장 큰 주목을 받은 단지인데요. 국평(전용 85㎡ 기준) 공시가격이 2855만원으로 산정됐어요. 이 단지의 보유세 부담은 작년 대비 상당히 늘어날 것으로 보여요.
압구정 신현대 9차 아파트는 더 구체적인 수치가 나왔는데요. 올해 보유세가 2919만원으로 추정되면서, 작년 대비 57.1% 증가할 것으로 분석됐어요. 금액으로 따지면 1000만원 이상 더 내야 하는 셈이죠.
| 단지명 | 위치 | 보유세 증가율 | 특이사항 |
|---|---|---|---|
| 압구정 신현대 9차 | 강남구 | 57.1% | 보유세 2919만원 추정 |
| 반포 래미안 원베일리 | 서초구 | 50% 이상 | 국평 2855만원 |
| 한강벨트 고가 단지 | 마포·용산·성동 | 50% 이상 | 공시가 20%대 급등 |
보유세 계산 구조
보유세는 재산세와 종합부동산세를 합친 금액인데요. 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 후 세율을 적용하고, 종부세는 일정 금액을 초과하는 부분에 대해 누진세율로 부과돼요.
문제는 이 누진 구조 때문에 공시가가 조금만 올라도 세금은 훨씬 더 많이 오른다는 점이에요. 특히 고가 아파트일수록 이 효과가 극대화되죠.
시장 반응과 향후 전망
부동산 전문가들은 이번 보유세 부담 증가가 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목하고 있어요.
매물 증가 가능성
일부 전문가들은 보유세 부담에 따른 급매물이 늘어날 수 있다고 전망해요. 특히 다주택자나 보유 여력이 약한 집주인들이 세금 부담을 이기지 못하고 매물을 내놓을 가능성이 있다는 거예요.
실제로 강남권과 한강벨트를 중심으로 매물이 증가하면서 일부 가격 조정 가능성도 제기되고 있어요. 집값은 올랐지만 세금도 함께 오르면서 '보유 피로도'가 커진 거죠.
대세 하락까지는 어렵다는 분석
다만 이 같은 흐름이 시장 전반의 하락세로 이어지기에는 한계가 있다는 분석이 우세해요. 강남권은 여전히 수요가 탄탄하고, 공급도 제한적이기 때문이에요.
보유세 부담으로 일부 매물이 나와도, 실수요자들이 이를 흡수할 여력이 충분하다는 거예요. 특히 강남3구는 학군, 인프라, 브랜드 가치 등 프리미엄 요소가 여전히 강하게 작용하거든요.
양극화 심화 우려
한 가지 주목할 점은 지역 간 양극화 현상이 더 심해졌다는 거예요. 강남3구가 24.7% 오를 때 도봉구는 2%밖에 오르지 않았어요. 이런 격차는 보유세 부담의 차이로도 이어지면서, 지역별 자산 가치 격차를 더 벌어지게 만들 수 있어요.
또한 지방 광역시의 공시가격은 오히려 1년 전보다 더 떨어졌다고 해요. 수도권과 지방, 서울 내에서도 강남권과 외곽 지역 간의 양극화가 고착화되고 있다는 신호죠.
보유세 부담, 어떻게 대비할까?
그럼 실제로 강남권 아파트를 보유하고 계신 분들은 어떻게 대비하면 좋을까요?
보유세 납부 일정 확인
- 재산세: 7월과 9월 두 차례 나눠서 납부
- 종합부동산세: 12월에 납부
- 예상 세액 미리 계산: 공시가격 확정 후 각 지자체와 국세청에서 제공하는 계산기 활용
보유세는 한꺼번에 내는 게 아니라 분할 납부되기 때문에, 미리 계획을 세워두는 게 중요해요. 특히 올해처럼 세금이 크게 오를 것으로 예상되면, 여유 자금을 미리 확보해두는 게 좋아요.
1세대 1주택 특례 활용
1세대 1주택자라면 종부세 기본공제(12억원) 혜택을 받을 수 있어요. 또 장기보유 특별공제나 고령자 공제 같은 혜택도 있으니, 본인이 해당되는지 꼭 확인해보세요.
매도 vs 보유 고민
보유세 부담이 크게 늘어나면서 '팔까, 말까' 고민하시는 분들도 많으실 텐데요. 이건 개인의 재정 상황과 향후 집값 전망에 대한 판단에 달려 있어요.
만약 보유 여력이 충분하고 장기 보유 목적이라면 단기 세금 부담에 흔들리지 않는 게 나을 수 있어요. 반대로 유동성 확보가 급하거나 다주택자라면 일부 매도를 고려해볼 수도 있겠죠.
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올해 강남3구 아파트 보유세는 정말 만만치 않을 것 같아요. 공시가격이 24.7% 오르면서 보유세는 최대 57%까지 늘어날 전망이니까요. 다만 이게 곧바로 집값 하락으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같아요. 여러분은 이번 보유세 인상, 어떻게 보시나요?